1. 불법형질변경 토지
토지의 형질변경이란?
‘절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)’을 말함.
(국토계획법 시행령 제51조제1항제3호)
토지의 형질변경에는 지표만이 아니라 지중의 형상을 사실상 변경하는 것도 포함되며, 그 변경된 상태가 일시적이 아니라 일정한 정도 고정되어 원상회복이 어려운 상태에 해당되어야 함.
불법형질변경 토지는 그 토지의 형질변경이 될 당시의 이용상황을 기준으로 보상평가함.
‒ 다만, 1995년 1월 7일 당시 공익사업시행지구에 편입된 토지는 기준시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 평가함.
불법형질변경 토지에 있어서 불법이란?
「국토계획법」 등 관련 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경하여야 할 토지에 대하여 허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 형질변경 한 경우를 말함.
‒ 따라서 허가를 받거나 신고를 하지 않고 할 수 있는 ⅰ) 경작을 위한 형질변경(「국토계획법」 제56조제1항제2호,「국토계획법 시행령」 제51조제2항), ⅱ) 경미한형질변경(국토계획법 제56조제4항제3호, 국토계획법 시행령 제53조제3호) 등은 불법형질변경에 해당되지 않음.
<개별사례별 판단 기준>
◦ 허가를 받거나 신고를 하고 실질적인 형질변경을 완료하였으나 준공검사를 득하지 않았거나 지목을 변경하지 않은 경우에는 불법형질변경 토지가 아님.
◦토지의 형질변경에는 지표만이 아니라 지중의 형상을 사실상 변경하는 것도 포함되며, 그 변경된 상태가 일시적이 아니라 일정한 정도 고정되어 원상회복이어려운 상태에 해당되어야 함.
◦ 형질변경이 「국토계획법」 등 관련 법령에 의하여 허가 또는 신고를 하여야 하는 형질변경에 해당되나 이러한 허가 또는 신고 없이 형질변경 되었다는 점 및 1995년 1월 7일 이후에 공익사업시행지구에 편입되었다는 점 등은 사업시행자가 입증하여야 함.
◦ 보상액은 보상의 대상이 되는 권리가 소멸한 때의 현실적인 이용상황을 기준으로 산정하는 것이 원칙이므로, 불법인지 여부의 판단은 기준시점을 기준으로 함
‒ 따라서 형질변경 당시에는 허가나 신고 등을 하지 않았으나, 기준시점 이전에 허가나 신고를 한 경우에는 불법형질변경으로 보지 않음.
◦ 사업인정 고시일(사업인정 의제고시일 포함) 또는 개별 법률에서 규정한 특정 행위제한일 이후에 해당법령에 의한 허가를 받거나 신고를 하지 않고 형질변경한 경우에는 불법형질변경이 됨(개별 법률에서 규정한 행위제한일은 [별표 8] 참조) 「개발제한구역법」에 따른 개발제한구역, 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」에 따른 절대보전지역, 상대보전지역, 관리보전지역등에서는 토지의 형질변경이 원칙적으로 금지되므로 이러한 지역에서의 형질변경은 불법형질변경임.
◦ 개별법령에서 행위제한일 이전에 건축허가 등을 받고 착공한 경우에 한하여 행위제한일 이후에 계속 공사를 할 수 있도록 규정하고 있는 경우로서 행위제한일 이후에 착공한 경우는 불법형질변경에 해당함.
◦ 불법형질변경 토지의 보상평가방법은 불법행위를 통하여 토지의 가치가 증가된경우 이를 보상액에서 반영하지 않아야 한다는 취지이므로, 불법형질변경으로 인하여 현실적인 이용상황이 더 나빠진 경우에는 기준시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 보상평가 함.
◦ 불법형질변경 또는 법령상 가까운 장래에 허가 등의 기간이 만료되어 복구가 예정되어 있는 경우의 현재의 이용상황은 일시적 이용상황으로 보아 고려하지 않음.
◦ 국가 또는 지방공공단체가 적법한 절차를 거치지 아니하고 사인(私人)의 토지를형질변경 한 경우에는 이러한 제도적 취지에 부합되지 않으므로 취득당시의 현실적인 이용상황을 기준으로 보상평가함 .
‒ 다만, 미지급용지의 경우는 형질변경 자체는 적법한 것이므로 여기에 해당하지 않음
◦ 건축물의 용도변경에 대하여 「건축법」 제19조제4항에서는 건축물을 9가지 시설군으로 구분하고, 같은 조 제2항에서 건축물의 용도변경은 특별자치시장특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가 또는 신고하여야 하되, 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우에는 허가를, 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우 신고를 하도록 규정하고 있음.
◦ 「건축법」 제19조제3항에서는 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 경우에는 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하면 되므로 이런 경우는 허가 또는 신고가 필요 없음.
◦ 토지에 대한 보상액은 기준시점에서의 현실적 이용상황을 기준으로 하므로, 건축물이 무허가건축물 등이라 점 및 1989년 1월 24일 이후에 건축되었다는 점 등은 사업시행자가 입증하여야 함.
◦ 영업이 보상대상이 되기 위해서는 적법한 장소에서 행하여야 하므로 무허가건축물 등이나 불법형질변경 토지 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소에서 하는 자유영업도 보상대상에서 제외됨