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특정한 공익사업을 위하여 법률이 정한 절차에 따라서 국가나 지방자치단체 또는 공공단체가 강제적으로 토지의 소유권 등을 취득하는 것을 말합니다.
토지수용은 공익사업의 시행을 위하여 부득이 둔 제도이나 수용대상 토지소유자의 재산권을 보장하기 위한 행정절차 등이 마련되어 있습니다. 따라서 토지수용은 개인재산권에 대한 소유권변동을 수반하게 되므로 반드시 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (이하 "토지보상법" 이라 함) 등에서 정한 요건을 구비하고 그 절차를 거쳐야 합니다. 
 

※ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제1조 (목적)
: 이 법은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정함으로써 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모함을 목적으로 한다

※공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제3조 (적용대상)
   이 법은 사업시행자가 다음 각 호에 해당하는 토지,물건 및 권리를 취득 또는 사용

  하는 경우에 이를  적용한다.

1. 토지 및 이에 관한 소유권외의 권리
2. 토지와 함께 공익사업을 위하여 필요로 하는 입목, 건물 기타 토지에 정착한 물건

    및 이에  관한 소유권외의 권리
3. 광업권ㆍ어업권 또는 물의 사용에 관한 권리
4. 토지에 속한 흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈에 관한 권리

※ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 (공익사업)
   이 법에 의하여 토지 등을 취득 또는 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 1에 해당

   하는 사업이어야  한다.

1. 국방·군사에 관한 사업

2. 관계 법률에 따라 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도·도로·공항·항만·주차장·공영차고지·화물터미널·궤도(軌道)·하천·제방·댐·운하·수도·하수도·하수종말처리·폐수처리·사방(砂防)·방풍(防風)·방화(防火)·방조(防潮)·방수(防水)·저수지·용수로·배수로·석유비축·송유·폐기물처리·전기·전기통신·방송·가스 및 기상 관측에 관한 사업

3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사·공장·연구소·시험소·보건시설·문화시설·공원·수목원·광장·운동장·시장·묘지·화장장·도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업

4. 관계 법률에 따라 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관 건립에 관한 사업

5. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업

6. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업

7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업

8. 그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업

※ 기타 개별법령에 의해 수용이 가능하도록 정해진 공익사업

  1. 도시계획시설사업(국토의계획 및 이용에관한법률 제95조)

  2. 주택건설사업(주택건설촉진법 제34조)

  3. 택지개발사업(택지개발촉진법 제12조)

  4. 하천사업(하천법 제76조)

  5. 전원개발사업(전원개발에관한특례법 제6조)

  6. 학교시설사업(학교시설사업촉진법 제10조)

  7. 산업단지개발사업(산업입지및개발에관한법률 제22조)

  8. 관광지조성사업(관광진흥법 제58조)

  9. 철도사업(도시철도법 제5조)

  10. 도시개발사업(도시개발법 제21조)

  11. 도로사업(도로법 제49조의2) 등

평택세교지구.jpg

도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.

도시개발사업은 도시개발과 도시환경 조성을 목적으로 하기 때문에 도시개발구역을 지정받아야 사업을 진행할 수 있고 구역 지정시 개발계획을 동시에 수립해야 한다.

도시개발사업의 시행자는 국가나 지방자치단체, 공공기관, 정부출연기관, 지방공사, 도시개발구역의 토지소유자 등이 있다. 환지(換地) 방식으로 도시개발사업의 개발계획을 수립하려면 환지방식이 적용되는 지역의 토지면적 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 지역 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다. 근거법은 도시개발법이다.

도시계획시설사업

도시계획시설을 설치·정비 또는 개량하는 사업을 말한다. 행정구역의 명칭이 군인 경우 도시계획시설사업의 명칭은 군계획시설사업으로 한다. 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 도시계획시설에 대하여 도시계획시설 결정의 고시일부터 2년 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 재원조달계획, 보상계획 등을 포함하는 단계별 집행계획을 수립해야 한다. 국토해양부장관이나 도지사가 직접 입안한 도시관리계획인 경우 국토해양부장관이나 도지사는 단계별 집행계획을 수립하여 해당 특별시장·광역시장·시장 또는 군수에게 송부할 수 있다. 단계별 집행계획은 제1단계 집행계획과 제2단계 집행계획으로 구분하여 수립하되, 3년 이내에 시행하는 도시계획시설사업은 제1단계 집행계획에, 3년 후에 시행하는 도시계획시설사업은 제2단계 집행계획에 포함되도록 해야 한다. 국토해양부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 실시계획을 작성하거나 인가한 경우에는 그 내용을 고시해야 한다. 근거법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이다.

산업단지조성사업

산업단지를 조성하기 위하여 시행하는 다음의 사업을 말한다.
① 공장·지식산업관련시설·문화산업관련시설·정보통신산업관련시설·재활용산업관련시설·자원비축시설·물류시설 등의 용지조성사업 및 건축사업. ② 첨단과학기술산업의 발전을 위한 교육·연구시설용지조성사업. ③ 산업단지의 효율증진을 위한 업무시설·정보처리시설·지원시설·전시시설·유통시설 등의 용지조성 및 건축사업. ④ 산업단지의 기능제고를 위한 주거시설·문화시설·의료복지시설·체육시설·교육시설·관광휴양시설 등의 용지조성 및 건축사업과 공원조성사업. ⑤ 공업용수와 생활용수의 공급시설사업. ⑥ 도로·철도·항만·궤도·운하·유수지 및 저수지건설사업. ⑦ 전기·통신·가스·유류·증기 및 원료 등의 수급시설사업. ⑧ 하수도·폐기물처리시설 기타 환경오염방지시설사업. ⑨ 기타 ① 내지 ⑧의 사업에 부대되는 사업. 근거법은 산업입지 및 개발에 관한 법률이다.

재개발구역안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 도시재개발법이 정하는 바에 따라서 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 정비에 관한 사업과 이에 부수되는 사업을 말한다.

기타 개별법령으로 수용이 가능한 사업.

(물류단지, 관광단지, 전원개발촉진법에 의한 공익사업, 소도읍유성사업 등)

토지 및 물건 등에 대한 보상가격은 기본조사를 바탕으로 작성된 토지조서 및 물건조서를 기초로 하여 [부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률]에 의거 공인된 2인의 감정평가업자(토지면적의 1/2이상의 토지소유자와 토지소유자 과반수의 동의를 얻은 경우 감정평가업자 1인 추가 가능)가 평가한 금액을 산술 평균한 금액

보상대상
보상기준
토지
지장물
권리
등
​기타보상
영업보상
농업보상
축산보상
공익사업구역
밖의 보상
(간접보상)
이주대책

ㆍ건축물 등의 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전가능성 및 이전

    의 난이도, 기타 가격형성상의 모든 요인을 종합적으로 고려하여 평가한

    금액으로 보상액이 결정 되고 이전이 현저히 곤란하거나 이전비가 취득

    가격을 초과한 경우에는 취득가격으로 평가한 금액으로 보상합니다.

​

ㆍ수종, 수령, 수량이나 식수된 면적, 그 관리상태 등 모든 요인을 고려하여

    이식으로 인한 손실을 평가한 금액으로 보상합니다.

​

※ 임야상의 소나무 및 잡목 등 자연수목은 토지보상액에 포함되므로 이식

     보상에서 제외됩니다.

ㆍ3개(또는 2개) 감정평가기관이 공시기준일 비교표준지 공시지가를 기준

    으로 가격시점 까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익

    사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률, 생산자

    물가상승률 및 평가대상토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 기타 가격

    형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가합니다.

​

ㆍ토지평가는 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용

    방법에 의한 객관적인 상황을 기준으로 하며, 일시적인 이용상황과 토지

    소유자 또는 관계인이 갖는 주관적인 가치나 그 토지 등을 특별한 용도에

    사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 않습니다.

ㆍ광업권, 어업권에 대하여는 권리소멸에 따른 보상금을 광업법과 수산업

    법에서 정하는 기준에 따라 토지보상금과는 별로도 지불합니다. 국유지

    나 공유지를 적법하게 개간하였을 때에는 개간비를 지불하고, 수확하기

    전에 수용한 땅에 심은 농작물이 있을 경우 그 작물에 대하여도 보상금을

    지불합니다.

ㆍ사업인정고시일 이전부터 일정한 장소에서 인적, 물적 시설을 갖추고

    계속적으로 영리를 목적으로 행하고 있는 영업으로서, 관례법령에 의한

    허가, 면허, 신고 등을 필요로 하는 경우에는 허가 등을 받아 그 내용대로

    행하고 있는 영업을 본 사업시행으로 인하여 휴업하는 경우 휴업기간

    (원칙: 3개월 이내)의 범위 내에서 휴업기간중의 영업손실액과 시설이전

    비 등을 평가한 금액으로 보상합니다.

​

ㆍ폐업보상의 경우에는 2년간의 영업이익을 보상하게 되나 폐업보상에

    해당되는 지의 여부는 소유자의 폐업의사에 따라 결정 되는 것이 아니고

    다음의 요건에 해당되어야 합니다.

    1. 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우

    2. 다른 장소에서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 경우

    3. 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 다른 장소로 이전 하는 것이

        현저히  곤란하다고 시, 군, 구의 장이 인정하는 경우

ㆍ사업지구내에 편입된 농지에 대하여 도별 연간 농가평균농작물수입의

     2년분을 영농손실액으로 보상합니다.

​

ㆍ허가 등을 받지 않고 개간한 토지 및 농지가 아닌 토지를 불법으로

    형질을 변경하여 경작한 토지는 보상 대상이 되지 아니합니다.

​

ㆍ 농지의 소유자와 실제의 경작자가 다른 경우로서 농지의 소유자가 당해

     지역에 거주하는 농민인 경우에는 서로 협의하는 바에 따라 지급하고

     (협의불성립시 각50% 지급), 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는

     농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 지급합니다.

     - 실제의 경작자는 사업인정고시일, 보상계획공고일 당시의 적법한

        경작자를 의미

ㆍ축산업 등은 영업손실보상을 준용(휴업손실액, 시설이전비, 가축운반비)

    하여 보상하며, 기준마리수 이하인 경우에는 시설 및 가축이전비만 지급

    합니다.

     - 축산법 제20조의 규정에 의하여 신고한 부화업 또는 종축업

     - 기준마리수(닭 200마리, 토끼.오리 150마리, 돼지.염소 20마리,

        소 5마리, 사슴 15마리, 꿀벌 20군을 말함)이상의 가축을 기르는 경우

     - 기준마리수 미만의 가축을 기르는 경우로서 가축별 기준 마리 수에

        대한 실제 사육마리수의 비율의 합계가 1이상인 경우

ㆍ토지 및 지장물 등이 직접 공익사업의 용지에 편입은 되지 아니하나,

    댐건설사업, 택지조성사업, 공업용지조성사업, 신도시개발사업 등으로

    대상 물건이 본래의 기능을 다할 수 없게 되는 경우에 그 소유자 등이

    입은 손실을 보상합니다.

ㆍ공익사업의 시행에 따라 "주거용 건축물"을 제공하여 생활의 기반을

    상실한 자에게 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간

    다운 생활을 보장하여 주기 위해 마련한 제도입니다.

​

ㆍ통상 이주대책대상자를 일정기군에 따라 이주자택지 공급, 주택특별

    공급, 이주정착금 지급 등 3가지 방법으로 구분하여 시행합니다.

토지보상가격 = (비교표준지공시지가×시점수정×지역요인×개별요인×기타요인) × 토지면적(㎡)

 ① 사업인정은 토지 등을 수용할 수 있는 권원을 부여하는 행정처분이며, 토지보상법 제20조에
      따라 건설교통부장관의 사업인정을 받아야 하며,도시및주거환경정비법 제38조 및 제40조에
      서 주택재개발사업과 도시환경정비사업, 도시계획시설 등의 경우는 사업시행인가를 토지보
      상법의 사업인정으로 보고 있다.
 ② 사업인정을 받으면 수용대상 목적물의 범위가 확정된다.

 ① 보상대상 토지와 물건의 조서(명세)를 작성하여 사업시행자와 소유자가 서명날인 한다.
     (소유자가 서명 날인을 거부하거나 주소 등을 알지 못하는 경우는 제외)
 ② 조서에는 보상대상 토지 등의 면적, 이용상황, 소유자 등을 기재

 ① 보상대상 토지 및 물건의 조서와 보상시기·절차·방법 등을 일간신문에 공고하고, 소유자 등
     에게 통지한다.
 ② 공고 내용은 14일 이상 일반인에 열람한다.
 ③ 조서 내용에 이의가 있으면 서면으로 이의를 제기 할 수 있다.

 ① 보상액은 감정평가기관의 감정평가액을 산술평균하여 정한다.
 ② 감정평가기관은 3개 평가기관(사업시행자가 지정하는 2개 평가기관과 토지소유자가 추천하
     는 1개 평가기관)으로 하되, 토지 소유자의 추천이 없으면 2개 감정평가기관으로 한다.
 ③ 토지소유자가 감정평가기관을 추천하고자 하는 경우에는 위“3항”의 보상계획공고 열람기간
     만료일로 부터 30일 이내에 토지면적의 1/2 이상과 토지소유자 총수의 과반수 동의를 얻어
     감정평가기관을 지정하여 사업시행자에게 추천할 수 있다.
 ④ 감정평가액 산정은 “지가공시및토지등의평가에관한법률”과 “토지 보상법” 등의 규정에 따
     라 평가한다.
 ⑤ 각 평가기관의 평가액이 30％ 이상 차이가 나면 재평가를 한다.

 ① 협의는 사업시행자가 감정평가액을 소유자 등에게 제시하고 보상대상 토지와 물건의 취득
     (매매)을 합 의하는 절차이다.
 ② 사업시행자는 보상금액 등을 토지소유자 등에게 통지하고 30일 이상 성실하게 협의하여야
     한다.

 ① 소유자가 협의에 응하지 아니하거나 협의를 할 수 없는 경우에는 사업시행자가 수용재결을
     신청한다.
 ② 수용재결 신청은 사업시행자가 사업인정고시일로부터 1년 이내에 할 수 있으나 소유자가
     사업시행자 에게 재결의 신청을 청구할 경우 사업시행자는 60일 이내에 재결신청을 하여야
     한다.

 ① 토지수용위원회에서 협의 평가에 참여한 평가기관을 제외한 2개 평가기관을 지정하여 다시
     평가한 감정평가액을 평균하여 적용한다.
 ② 감정평가액 산정은 “지가공시및토지등의평가에관한법률”과 “토지보상법” 등의 규정에 따라
     평가한다.
③ 2개 평가기관의 평가액이 30％ 이상 차이가 나면 재평가를 한다.

 ① 토지수용의 종국적인 절차로서 사업시행자에게 보상금의 지급 또는 공탁을 조건으로 수용의
     효과를 완성시키는 형성적 행정처분이다.
 ② 재결은 준사법적, 합의제 독립기관인 토지수용위원회에서 관장한다.
 ③ 재결은 신청서 등을 공고, 14일 이상 열람하도록 하고, 소유자 및 관계인에게 통지하며, 소유
     자 등은 서면으로 의견을 제출할 수 있다.
 ④ 토지 수용위원회의 심의는 서면에 의거 비공개로 하며, 불고불리의 원칙이 적용된다.
 ⑤ 재결이 완료되면 소유자와 사업시행자 등에게 재결서를 송달한다.

 ① 수용재결에 불복하는 경우에는 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다.
 ② 이의신청 기간은 재결서를 송달 받은 날로부터 30일 이내이다.

 ① 중앙토지수용위원회에서 협의 및 수용재결 평가에 참여한 기관을 제외한 다른 2개 평가기관
     을 지정하여 다시 평가한 감정평가액을 평균하여 적용한다.
 ② 감정평가액 산정은 “지가공시및토지등의평가에관한법률”과 “토지보상법” 등의 규정에 따라
     평가한다.
 ③ 2개 평가기관의 평가액이 30％ 이상 차이가 나면 재평가를 한다.

 ① 이의재결은 중앙토지수용위원회에서 관장한다.
 ② 이의재결의 절차와 방법 등은 수용재결과 유사하다.

수용재결이 되어 보상금을 지급하거나 공탁하면 사업시행자는 토지수용위원회가 정한 수용시기에 그 토지등에 대한 소유권을 취득하게 되고 그 토지등에 있던 다른 권리도 소멸됩니다.

사업시행자는 토지수용위원회에서 정한 보상금을 수용의 개시일까지 토지소유자에게 지불하여야 하고 토지소유자가 보상금 수령은 거부할때에는 보상금을 공탁하여햐 합니다.

만약 사업시행자가 수용의 개시일까지 보상금을 지불하거나 공탁하지 아니하면 그 수용 재결은 효력을 잃게 되며 보상금을 공탁할 경우에도 공탁서에 반대급부조건을 기재하였을 때에는 그 공탁은 무효가 됩니다.

수용재결이 되면 토지소유자는 토지수용위원회에서 정한 보상금을 사업시행자로부터 받을 권리가 생깁니다.

사업시행자가 수용시기까지 보상금을 지불하거나 공탁을 하게되면 토지소유자는 수용된 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전을 하여야 합니다.

토지소유자가 수용시기가 지난후에도 물건의 인도나 이전을 거부하면 사업시행자는 시·도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 등에게 행정대집행을 신청할 수 있습니다.

공익사업이나 재개발, 개건축, 도시계획시설 등의 사업을 시행하는 시행기업의 경우 사업부지 매입을 위해 많은 시간과 노력을 투자하지만 협의매입이 어려운 경우 토지수용을 통해 부지를 확보하여 사용해야하는데, 이 경우 업무경험과 행정처리 경험의 부족으로 많은 어려움을 겪고 있어 저희 사무실에서는 사업시행자의 원활한 사업진행을 위해 부지매입과 관련한 행정업무와 법률에 대한 자문과 지원을 해드리고 있습니다. 사업시행자로서 토지수용 업무에 대한 궁금한 사항이 이나 도움이 필요하시면 언제든 문의하여 사업시행에 도움이 되길 바랍니다.

1. 도시 및 주거환경정비법(제47조 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)
   사업시행자는 토지등소유자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게된 날부터
   150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여
    현금으로 청산하여야 한다.
   ① 분양신청을 하지 아니한 자
   ② 분양신청을 철회한 자
   ③ 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자

2. 도시계획시설사업(국토의계획및이용에관한법률 제95조)
3. 주택건설사업(주택건설촉진법 제34조)
4. 택지개발사업(택지개발촉진법 제12조)
5. 하천사업(하천법 제76조)
6. 전원개발사업(전원개발에관한특례법 제6조)
7. 학교시설사업(학교시설사업촉진법 제10조)
8. 산업단지개발사업(산업입지및개발에관한법률 제22조)
9. 관광지조성사업(관광진흥법 제58조)
10. 철도사업(도시철도법 제5조)
11. 도시개발사업(도시개발법 제21조)
12. 도로사업(도로법 제49조의2) 등

※위 사업들의 경우 인가시 주어진 사업기간내에 재결신청을 하여야 하며 재결신청시 재결기간
   (약 3~4개월)을 고려하여 사업기간안에 재결이 이루어 질 수 있도록 재결신청을 하여야 함

  • 수용을 통한 부지매입 가능성 검토

           - 해당법률에 의거 수용에 의한 부지매입 가능성 검토
           - 소요기간 판단, 비용산출

  • 업무범위
        - 기본조사(토지 및 지장물 등) 및 조서작성
        - 보상계획수립 공고 및 열람
        - 감정평가 의뢰 및 산정조서 작성
        - 지적업무(사업부지 분할측량 등)
        - 사업부지 매수협의 대행
        - 사업부지 수용을 위한 재결업무 및 재결신청 대행
        - 각종 민원처리 및 조치 대행

    ※ 상기 업무내용을 컨설팅계약 시 업무범위를 조정할 수 있습니다

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